Extinci贸n de condominio con hipoteca, 驴c贸mo se hace?

La extinci贸n del condominio con hipoteca es una operaci贸n necesaria cuando una pareja que tiene una propiedad -por ejemplo una vivienda- en com煤n se separa. Se trata de una f贸rmula muy habitual por la que uno de ellos adquiere la propiedad del inmueble, pero que presenta una serie de riesgos importantes, por mucho que hayamos contratado las mejores hipotecas.

驴Cu谩les son esos riesgos? 驴Por qu茅 se aplica esta f贸rmula? 驴Existen alternativas? Vamos a responder a estas y otras cuestiones en las siguientes l铆neas.

馃М 驴Cu谩ndo se usa esta f贸rmula?

Cuando se nos plantea una separaci贸n con una propiedad en com煤n, puede ocurrir que una de las partes le compre a la otra su parte de la propiedad: en ese caso, todo queda zanjado, y problema resuelto. El problema es que mientras que con esta opci贸n la tributaci贸n a Hacienda es del 7%, si recurrimos a la opci贸n de la extinci贸n del condominio dicha tributaci贸n se reduce a s贸lo el 1%.

Es por ello que esta 煤ltima es la f贸rmula m谩s utilizada, especialmente cuando la separaci贸n no es amistosa, ya que puede exigirse por v铆a judicial, tal y como recoge el C贸digo Civil. B谩sicamente consiste en la “cesi贸n” ante notario de los derechos sobre la propiedad de una de las partes a la otra, a cambio de una compensaci贸n que puede ser econ贸mica o de otro tipo.

馃檭 驴Qu茅 inconvenientes tiene?

El problema generalmente se plantea cuando sobre la propiedad pesa una hipoteca, algo bastante frecuente en Espa帽a; y es que aunque la ley establece que la persona que se queda con el inmueble asume las deudas del mismo, a efectos legales el banco mantiene tambi茅n sus derechos sobre la hipoteca, y 茅sta est谩 firmada por ambas partes.

Lo que esto supone en la pr谩ctica es que aunque la propiedad pase a ser de uno de los miembros de la pareja, y 茅ste asuma el pago de las cuotas, si en alg煤n momento incurre en impago el banco podr谩 ir no s贸lo contra sus bienes, sino tambi茅n contra los de la otra parte aunque la vivienda ya no est茅 a su nombre ni disfrute de ella, puesto que sigue figurando como titular del pr茅stamo hipotecario.

Para evitar esto, en teor铆a la soluci贸n pasar铆a por firmar ante notario no s贸lo la extinci贸n del condominio, sino tambi茅n una novaci贸n hipotecaria, de forma que se cambie el contrato del pr茅stamo hipotecario para que ya no figure la parte que cedi贸 sus derechos. Esto sin embargo es bastante dif铆cil, ya que el banco no est谩 obligado a aceptar una novaci贸n y, de hecho, es muy probable que se niegue a eliminar a uno de los titulares ante posibles impagos.

馃挕 驴Cu谩l es la soluci贸n?

Ante una m谩s que probable negativa de la entidad bancaria a aceptar una novaci贸n de la hipoteca, la siguiente carta que nos quedar铆a por jugar ser铆a una subrogaci贸n hipotecaria: es decir, buscar otro banco a donde llevar la hipoteca, que se firmar铆a con nuevas condiciones y eliminando al titular que cedi贸 sus derechos. Esto implica que al firmar ante notario la extinci贸n del condominio, se cancelar铆a tambi茅n la hipoteca actual y se firmar铆a la nueva.

Pero, 驴qu茅 pasa si no logramos ni una novaci贸n… ni tampoco una subrogaci贸n? 驴C贸mo salir de semejante atolladero? Pues es algo bastante frecuente en realidad, porque a menudo los ingresos de una sola de las partes no bastar谩n para que un banco acepte firmar un nuevo pr茅stamo. Una posible salida ser铆a que la parte que se queda con la vivienda buscase nuevos avalistas, pero esto no siempre es f谩cil.

Otra soluci贸n es que ambas partes lleguen a un acuerdo -firmado ante notario- para que la parte que asume los gastos de la hipoteca disfrute de la vivienda, pero sin que la otra parte pierda sus derechos sobre la propiedad; esto sin embargo se hace dif铆cil si es una separaci贸n no amistosa. Por 煤ltimo, para evitar firmar la extinci贸n del dominio con hipoteca podemos vender el inmueble o alquilarlo a terceros… Siempre que el mercado lo permita, claro.

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