¿Cuáles son las mejores hipotecas que ofrecen los bancos en España?

Dar con las mejores hipotecas no siempre es fácil, y más cuando se ofrecen tantas diferentes y con todo tipo de condiciones. Y es que aunque la entrada de la nueva ley hipotecaria provocó una caída durante algunos meses en el número de hipotecas firmadas, pronto se retomó el ritmo de crecimiento, hasta el punto de que  el número de hipotecas constituidas sobre viviendas ha experimentado en 2019 un aumento superior al 13% interanual.

Esto se está notando a su vez en las ofertas de los bancos; sin embargo, ante el desplome de un euríbor que no tiene visos de recuperar tasas normales en los próximos años, muchas entidades están impulsando ya los préstamos a tipo fijo -que tienen intereses más altos y les garantizan ingresos estables- con ofertas muy tentadoras para los clientes y con TAE nunca vistos, aunque normalmente a plazos inferiores a 20 años y con altas tasas de vinculación.

Aun así, y pese a que las hipotecas fijas están batiendo récords históricos de contratación, casi el 60% de los préstamos hipotecarios que se firman en España siguen siendo a tipo variable, y dado que éstos siempre ofrecen un tipo de interés más bajo, es muy improbable que las de tipo fijo les superen algún día, si no han podido hacerlo hasta ahora.

En este artículo analizamos las que creemos son las mejores hipotecas que ofrecen los principales bancos en España, y como veréis casi siempre son variables o en todo caso mixtas; para clasificarlas, hemos tenido en cuenta el tipo de diferencial aplicado (según la oferta más ventajosa del banco), luego si aplican o no comisiones, y por último el grado de vinculación que exigen al cliente. Si estás buscando hipoteca… Deberías leer lo que viene a continuación.

🕵️ Banco Santander

El Santander ofrece básicamente dos préstamos hipotecarios:

  • Préstamo hipotecario a tipo fijo: 1,79% TIN (el primer año, luego si no cumples condiciones 2,79%), 2,40% TAE, y regala una Samsung Smart TV de 55” (hasta fin de existencias).
  • Préstamo hipotecario a tipo variable: desde euríbor + 1,09% (a partir del 2º año y cumpliendo condiciones), TAE 1,51%.

✔️ Hipoteca Variable Santander

Es precisamente la Hipoteca Variable del Santander la que vamos a analizar por considerarla la mejor de las dos. Es una hipoteca con un 2,09% TIN el primer año y un euríbor+1,09% a partir del segundo año, siempre que cumplamos una serie de condiciones. TAE 1,51%. No tiene comisiones de apertura.

El listado de condiciones que exige el Santander es cuando menos farragoso; hay que cumplir varias de las siguientes (cuantas más mejor), aunque hay que tener en cuenta que la bonificación máxima será del 1% (da igual que contratemos más productos, el diferencial no bajará del 1,09%):

  • Domiciliar nómina, pensión, prestación por desempleo o pago a la Seguridad Social (autónomos): en este caso la bonificación varía en función de la cuantía, yendo desde un 0,15% de reducción en el interés por una nómina de 600 euros/mes, a un 0,25% por una de 1.200 euros/mes (autónomos, 250 euros). En todo caso la bonificación máxima por este concepto no puede superar el 0,5%.
  • Domiciliar 3 recibos distintos en una cuenta del Santander (bonificación máxima: 0,10%).
  • Usar 6 veces la tarjeta de débito o crédito del Santander (bonif. máxima: 0,15%).
  • Contratar un seguro de cualquier tipo con la aseguradora del Santander (bonif. máxima del 0,15%, y sólo si es un seguro de vida o salud).
  • Contratar con Santander un producto de inversión o previsión: fondos, planes de pensiones, etc (bonif. máxima: 0,10%).
  • Aportar un Certificado de Eficiencia Energética del inmueble hipotecado de categoría A o A+ (bonif. máxima: 0,10%).

Los productos contratados pueden variar cada año, de forma que en el momento de revisar el interés a aplicar en la hipoteca firmada el banco examinará tu vinculación y determinará el descuento a aplicar; no es difícil sin embargo advertir que sólo podremos conseguir la máxima bonificación (1% de descuento) contratando casi todos los productos y en condiciones óptimas, así que en la práctica el diferencial aplicado raramente será el 1,09% anunciado.

🤔 ¿Qué nos parece la propuesta hipotecaria del Santander?

Un aspecto positivo de la hipoteca variable del Santander es el hecho de que no cobre comisiones de apertura; sin embargo el tipo de diferencial aplicado, aunque no es de los más caros, tampoco es los más baratos; y para colmo y como acabamos de ver, exige una vinculación muy alta -un defecto de otros productos de este banco- a cambio de unas ventajas que francamente, se nos quedan muy cortas comparadas con la competencia.

🕵️ Bankinter

La oferta hipotecaria del Bakinter es más amplia que en el anterior caso, y nos encontramos aquí con hasta cuatro productos diferenciados:

  • Hipoteca fija: hasta 25 años, con TIN 1,74% anual y TAE desde 2,43%. El tipo de interés varía en función del plazo elegido.
  • Hipoteca mixta: un tramo inicial fijo (hasta 10 años con TIN 1,60% anual) + un tramo variable desde euríbor + 0,99%. TAE variable 1,98%.
  • Hipoteca variable: desde euríbor + 0,99% (1,99% TIN primer año). 1,47% TAE variable.
  • Hipoteca Sin Más: en las mismas condiciones que la variable, pero que incorpora la dación en pago.

✔️ Hipoteca Sin Más Bankinter

La Hipoteca Sin Más es un préstamo hipotecario a tipo variable destinado a la compra de vivienda habitual, y en el que como mencionamos antes la propia vivienda hipotecada responde como garantía única por el total del préstamo: es decir, en caso de impago de la hipoteca, con la simple entrega del inmueble quedaría saldada nuestra deuda.

Se trata de un préstamo destinado a nuevas hipotecas y que es a todos los efectos de tipo variable, usando como referencia el euríbor más un diferencial que, como es habitual, se revisa cada año. Puede contratarse para un máximo del 80% del valor de compra o de tasación (el de menor cuantía) hasta un tope de 30 años, siempre que ninguno de los titulares supere los 75 años al finalizar el período de amortización. Tiene comisión de apertura de 500 euros.

Hasta aquí la parte bonita. Sin embargo hay que tener en cuenta que esta hipoteca sólo se ofrece a titulares con ingresos mensuales superiores a los 2.000 euros. Además si queremos que el diferencial se mantenga en el 0,99%, deberemos cumplir todas estas condiciones:

  • Tener en Bankinter una Cuenta Nómina, una Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina (bonificación: 0,50%).
  • Contratar un seguro de vida por el 100% del importe del préstamo con Bankinter Seguros (bonif.: 0,60%).
  • Contratar un seguro multirriesgo para el hogar con Línea Directa bajo mediación de Bankinter (bonif.: 0,10%).
  • Contratar y mantener en vigor durante todos los años de vigencia del préstamo un plan de pensiones/EPSV con Bankinter Seguros de Vida, con una aportación mínima anual de 600 euros (bonif.: 0,10% ).

Aunque como marca la nueva ley hipotecaria todos estos productos son “opcionales”, el propio banco ya se encarga de recordarnos en las condiciones que obviamente, por cada uno que no contratemos, perderemos la bonificación correspondiente, por lo que en el peor de los casos el diferencial podría ser hasta un 1,30% mayor.

🤔 ¿Es la Hipoteca Sin Más una buena opción?

Durante los años más duros tras la crisis financiera mundial, muchos españoles vivieron la tragedia de verse desahuciados de sus casas por no poder hacer frente a los pagos de sus hipotecas; además, aun después de que el banco se quedara con la vivienda, ellos e incluso sus avales seguían endeudados. Esto llevó a muchas personas a reclamar la llamada “dación en pago”, que consiste en que la deuda quede saldada con la entrega del bien hipotecado.

Es a esta demanda social de muchas personas y clientes a lo que parece responder esta Hipoteca Sin Mas, que sin duda resulta positiva en este aspecto y es bienvenida por ello; sin embargo nuestro gozo rápidamente acaba en un pozo, ya que en realidad las exigencias son tan altas -tanto por el elevado nivel de ingresos requerido, como por la fuerte vinculación exigida- que en la práctica se queda en un producto sólo al alcance de unos pocos.

🕵️ BBVA

El BBVA ofrece una oferta simple pero también sencilla, que se resume en dos préstamos:

  • Hipoteca VARIABLE: sin gastos de notaría, gestoría, registro y tasación. Sin comisión de apertura. Tipo variable desde euríbor +0,99% (TAE variable 1,51%). Primer año: desde 1,99% TIN.
  • Hipoteca FIJA: Sin comisión de apertura. Tipo fijo desde 1,05% TIN (TAE 1,747%).

✔️ Hipoteca Variable BBVA

La Hipoteca Variable BBVA tiene un interés nominal del 1,99% durante el primer año que se transforma en un euríbor + 0,99% a partir del segundo (TAE variable 1,510%). Como es lógico por la nueva ley de hipotecas, no tiene gastos de notaría, gestoría o registro (esto en realidad es común a todos los bancos), y no tiene comisión de apertura, pero tampoco por cancelación anticipada parcial o total.

Puede contratarse por un plazo máximo de 30 años, siempre que la edad del titular más joven con ingresos y el plazo de la hipoteca no sumen más de 70 años. Puede solicitarse hasta por un 80% del valor de la vivienda habitual, o por un 70% por el valor de una segunda residencia.

Además el BBVA ofrece una opción cada vez más de moda entre las entidades bancarias: si le encargamos a ellos la tasación del inmueble -que por ley debemos seguir pagando nosotros- nos sale -teóricamente- gratis. Como suele ocurrir, si el precio de mercado y el de la tasación difieren, el banco tomará como referencia el precio más bajo.

Como siempre para poder disfrutar del tipo de diferencial anunciado deberemos cumplir una serie de condiciones o contratar ciertos productos “no obligatorios”:

  • Tener un Seguro Multirriesgo Hogarde BBVA en vigor.
  • Tener un seguro de impago de hipoteca del BBVA en vigor, por al menos la mitad del importe del préstamo hipotecario solicitado, siempre que ese 50% supere los 150.000 euros (si no, la proporción deberá ser mayor).
  • Domiciliar y mantener en una cuenta BBVA una nómina de al menos 600 euros o una pensión de al menos 300 euros (si somos autónomos se nos permite domiciliar una cuota de cualquier importe).

❓ Nuestra opinión sobre la hipoteca variable de BBVA

Se trata de una hipoteca sin comisiones ni de apertura ni por amortización anticipada, un aspecto muy positivo a tener en cuenta, y que además ofrece una tasación teóricamente gratuita -lo que no quiere decir que no nos la carguen en otros costes- que no obstante puede ser un arma de doble filo si resulta ser más baja que el precio de mercado del inmueble.

Otro aspecto favorable a tener en cuenta de este préstamo es que ofrece uno de los diferenciales más bajos del mercado; no obstante hay que subrayar que para poder tener el prometido euríbor + 0,99% tendremos que cumplir las condiciones antes mencionadas, o nuestro diferencial subirá al 1,99%…

Sinceramente, hemos echado en falta que esta información no aparezca más clara en la propia web del BBVA, ya que sólo nos ha quedado clara una vez hemos hecho click en un ejemplo de simulación y se nos ha abierto otra ventana; además no se detalla qué porcentaje de bonificación se consigue con cada producto contratado.

🕵️ Openbank

Openbank nos presenta la habitual oferta de hipotecas de tipo fijo y variable, pero además incluya una de interés mixto, que puede resultar interesante; concretamente estas son las opciones:

  • Hipoteca variable: desde euríbor + 0,79% (si cumples condiciones). Primer año con tipo fijo: 1,99% TIN. TAE variable: 0,77%.
  • Hipoteca mixta: TIN desde 1,45% los 10 primeros años, y el resto con euríbor + 0,79%. TAE variable: 1,30%.
  • Hipoteca fija: con 1,80% TIN (1,99% TAE) a 25 años, hasta un 80% del valor de tasación. Sin comisiones ni gastos.

✔️ Hipoteca Mixta Open Bank

La Hipoteca Mixta Open Bank te permite mantener durante los diez primeros años una cuota mensual fija, sin cambios por el euríbor, con un interés nominal 1,45% TIN; pasado ese tiempo funciona como una hipoteca variable usando como referencia el euríbor + 0,79%, con las acostumbradas revisiones anuales para el primero. No tiene comisiones de apertura, amortización, subrogación o novación, y asume los gastos de tasación.

Puede contratarse para vivienda habitual por entre 11 y 30 años, y resulta a primera vista interesante por ofrecer a priori un diferencial interesante con un tipo de interés bastante bajo, si bien varía en función del porcentaje de financiación solicitada para el inmueble. Ejemplo: para un 80% del inmueble tasado, la hipoteca tendría un TIN fijo del 1,65% durante 10 años, y luego un euríbor + 0,99% (siempre que cumplamos requisitos), con un TAE variable del 1,50%.

No obstante hay que tener en cuenta como acabamos de señalar que el diferencial aplicado del 0,99% exige tener domiciliada nómina, pensión o cualquier otro ingreso regular de al menos 900 euros por cada titular de la hipoteca. Desde el momento en que no se cumpla este único requisito, el interés aplicado en el préstamo se incrementará en un 1,20%.

🤔 ¿Nos gusta la hipoteca mixta de Openbank?

Con el euríbor por los suelos, las hipotecas a tipo fijo están realmente en mínimos históricos y son ahora más atractivas que nunca, por lo que esta hipoteca mixta podría ser una buena solución combinando lo mejor de los préstamos fijos y variables, y además sin comisiones ni gastos de tasación, y ofertando un diferencial para el tramo variable realmente interesante.

No obstante es al leer la letra pequeña -literalmente- cuando nos encontramos que el interés aplicado se nos puede disparar hasta el 1,99% si no tenemos domiciliada en el banco una nómina o pensión de al menos 900 euros por cada titular; esto equipara las condiciones de esta hipoteca con las del BBVA, donde no obstante se nos exige una nómina menor.

Teniendo en cuenta esto, y que a ojos de los analistas no hay previsión de que el euríbor vaya a subir durante los próximos años -probablemente no antes de finales de la próxima década- lo cierto es que salvo sorpresas de la economía, contratando esta hipoteca estaremos pagando un tipo más alto durante los 10 primeros años… para después arriesgarnos a hacer otro tanto si nuestros ingresos no son suficientes. Pocos incentivos por tanto para escoger esta hipoteca.

🕵️ EVO Banco

EVO Banco nos ofrece una oferta muy variada e interesante en lo que a hipotecas se refiere, ya que encontramos en su página web hasta cuatro tipos diferentes de hipotecas:

  • Hipoteca Inteligente Variable: Sin comisiones. Primer año desde euríbor +0,99% TIN, descendiendo a partir del 2º año hasta que a partir del 11º queda desde euríbor +0,69% TIN. TAE variable desde 0,85%.
  • Hipoteca Inteligente Flexible tipo fijo 10 años: hipoteca mixta, con 10 primeros años al 1,49% TIN. Resto de años desde euríbor + 0,69% TIN. TAE variable desde 1,48%.
  • Hipoteca Inteligente Flexible tipo fijo 20 años: hipoteca mixta, con 20 primeros años al 1,75% TIN. Resto de años desde euríbor + 0,69% TIN. TAE variable desde 2,08%.
  • Hipoteca Inteligente tipo fijo 30 años: hipoteca fija a 30 años al 1,85% TIN. TAE 2,21%.

✔️ La Hipoteca Inteligente Variable de EVO

EVO nos ofrece desde el principio condiciones muy ventajosas en sus hipotecas, y las expone de forma clara, cosa que nos gusta ya a priori. Para empezar la Hipoteca Inteligente Variable -al igual que el resto- no tiene comisiones de ningún tipo: ni de estudio, ni de apertura, ni por amortización parcial o total. Pero ahí no queda la cosa, porque nos ofrecen dos seguros gratis para el titular con más ingresos: 1 año de seguro de vida, y 2 años de seguro de impago.

La contratación de la hipoteca así como el resto de trámites (salvo la notaría, claro está) se puede hacer 100% online, en línea con la apuesta de este banco por las nuevas tecnologías y la banca digital.

En lo que respecta a esta hipoteca, EVO nos propone dos opciones (claramente explicadas en su web):

💸 Hipoteca con bonificaciones

1º año desde euríbor + 0,99% TIN
2º al 5º año desde euríbor + 0,89% TIN
6º al 10º año desde euríbor +0,79% TIN
Resto años desde euríbor +0,69% TIN
TAE variable desde 0,85%

🏠 Hipoteca sin bonificaciones

1º año euríbor +1,19% TIN
Resto años euríbor +1,09% TIN
TAE variable 1,14%

¿Y cómo se consiguen las bonificaciones? Pues lo cierto es que para conseguirlas EVO no exige gran cosa, únicamente dos requisitos:

  • domiciliar nuestra nómina de cualquier importe en una Cuenta Inteligente
  • contratar un seguro de hogar a través de EVO

Con cada uno de los anteriores requisitos se consigue una bonificación del 0,10% en el interés aplicado. A esto, habría que añadir que para que nuestro diferencial baje con los años tendremos que estar -lógicamente- al corriente de pagos de nuestra hipoteca.

Además hay que tener en cuenta una cosa: tanto si cumplimos ambos requisitos como si no, EVO se compromete en su hipoteca a tipo variable a que si el euríbor ha subido en el momento de la revisión anual, el diferencial asociado bajará. Así, si el euríbor oscila por ejemplo entre el 2 y el 3,99, el diferencial bajaría un 0,10%, pudiendo bajar por tramos hasta incluso un 0,40%.

🤔 ¿Contrataríamos nuestra hipoteca con EVO?

Hay que reconocer que esta hipoteca tiene pocos peros. Para ser perfecta, podría correr con los gastos de tasación como hacen algunos bancos (aunque ya hemos dicho que esto puede no ser una ventaja), ya que EVO nos dice que ese será el único gasto de constitución que debamos asumir nosotros.

Al margen de eso, estamos ante una propuesta de hipoteca sin comisiones, que regala dos seguros gratis, donde el diferencial ya está desde el primer año a la altura de los más bajos del mercado y luego va bajando cada año, y donde por el simple hecho de cumplir con los pagos y cumplir un par de sencillos requisitos vamos a poder ir bajando cada año el diferencial -hasta un 0,3%- y tener un tipo realmente bajo.

La vinculación que se pide de hecho para disfrutar de las bonificaciones es realmente de las más bajas que hemos encontrado: sólo domiciliar nómina (de cualquier importe) y un seguro de hogar… Nada, comparado con otros bancos. Además en EVO si el euríbor sube el diferencial baja para que nuestra cuota no suba demasiado.

Pocos defectos por tanto que sacarle al préstamo hipotecario de EVO, que además si nos interesa una hipoteca mixta, también ofrece condiciones interesantes en la Hipoteca Inteligente Flexible a 10 ó 20 años.

🕵️ Bankia

En el caso de Bankia, se nos ofrecen tres posibles hipotecas por parte de este banco:

  • Hipoteca Sin Comisiones Fija: Desde 1,85 %TIN, 2,16% TAE
  • Hipoteca Sin Comisiones Variable: Desde 1,99% TIN el primer año. Euríbor + 0,99 %, 1,06% TAE.
  • Hipoteca Autopromotor: es un préstamo para la construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, en el que también se puede incluir el coste de adquisición del suelo, y que puede ser a tipo fijo o variable por hasta el 80% de la inversión a realizar.

✔️ Hipoteca Sin Comisiones Variable de Bankia

Cuando Bankia habla tanto en su Hipoteca Sin Comisiones Variable como en la de tipo fijo de que no hay comisiones (ni de apertura, ni de estudio, ni de amortización o cancelación anticipada), hay que tener en cuenta que lo hace a cambio de domiciliar una nómina de al menos 450 euros. Podemos solicitar esta hipoteca por hasta un 80% del coste de una vivienda habitual, por un plazo máximo de 30 años.

A la hora de calcular el diferencial a aplicar, Bankia plantea tres supuestos en su hipoteca variable:

  • Si tenemos ingresos iguales o superiores a 3.000 €: desde 1,99% TIN primer año, resto euríbor + 0,99%, 1,06% TAE.
  • Si tenemos ingresos entre 1.200 € y 3.000 €: desde 1,99% TIN primer año, resto euríbor + 1,35%, 1,40% TAE.
  • Si tenemos ingresos hasta 1.200 €: desde 2,10% TIN primer año, resto euríbor + 2,25% TIN, 2,24 % TAE.

Curiosamente al hablar de su hipoteca variable, Bankia nos señala con un aviso que si queremos podemos escoger una hipoteca de tipo mixto, con un primer tramo por hasta 7 años a tipo fijo y el resto de años variable… Pero extrañamente no se ofrece más información, ni siquiera sobre los tipos a aplicar.

❓ Nuestras impresiones sobre el préstamo hipotecario de Bankia

Realmente no hay mucho que decir sobre la propuesta de Bankia, y ese es el quid de la cuestión: la información que se ofrece a través de la web es realmente muy escasa… hemos tenido que visitar dos páginas diferentes para conocer cuál era el importe mínimo de la nómina a domiciliar.

Además, aunque es cierto que la cuantía de la nómina es de las más bajas que hemos encontrado, al final lo único que conseguimos por domiciliarla en Bankia es no tener comisiones en la hipoteca, algo que ya ofrecen otros bancos sin necesidad de vinculación.

De hecho, parece que las ventajas se resumen a las “0 comisiones”, ya que con los tres supuestos de ingresos planteados, el diferencial se nos puede disparar hasta el 2,25% si ganamos menos de 1.200 euros; dado que el salario medio en España no llega a los 1.700 euros, en la práctica la mayoría de los hipotecados con Bankia pagarán euríbor+1,35%, lo cual deja esta hipoteca por detrás de muchos de sus rivales, aportando ventajas muy limitadas.

🤔 Entonces, ¿qué banco escojo para firmar mi hipoteca?

Como hemos visto, realmente son muchas las opciones que hay en el mercado -y aquí sólo hemos esbozado en realidad las más importantes- a la hora de escoger una hipoteca. Llega pues el momento de decidir: ¿con cuál nos quedamos? ¿Cuál es la mejor?

Pese a sus inconvenientes, nos ha gustado la Hipoteca Sin Más de Bankinter por ofrecer por contrato la dación en pago, algo muy a tener en cuenta cuando nos planteamos firmar una hipoteca; tiene condiciones muy exigentes, pero si podemos permitirnos cumplirlas, puede ser una opción interesante. BBVA también ofrece una propuesta a considerar, ya que su diferencial no es alto, no tiene comisiones, y sus requisitos con poco exigentes.

No obstante creemos que la oferta que más destaca sin duda es la de EVO; además de no tener tampoco ningún tipo de comisión, y de tener uno de los diferenciales más interesantes del mercado, regala dos seguros gratis, el diferencial aplicado baja desde el primer año, y la vinculación que se pide a cambio es de la más bajas que hemos encontrado.

Sumémosle que si el euríbor llegar a subir, el diferencial bajará… Y realmente nos ratificamos en lo que ya dijimos antes: pocos peros se le pueden encontrar a la hipoteca de EVO. En cualquier caso, al final nuestro consejo siempre es que busquéis, que comparéis las mejores hipotecas, y que al final escojáis la que mejor se adapte a vuestro perfil y a lo que necesitáis. Nosotros esperamos haberos ayudado con este artículo… ¡Suerte!

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