Todo lo que necesitas saber sobre la nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria entró en vigor el 16 de junio de 2019 trayendo importantes cambios a un sector que necesitaba de una nueva normativa, especialmente tras la crisis financiera mundial de 2008 y el hundimiento del euríbor.

Durante años incluso las mejores hipotecas han sido objeto de polémica y tensiones debido a temas como las cláusulas suelo o los desahucios: una situación que cambia sustancialmente con la nueva legislación, más estricta con los bancos y a los que obliga a asumir buena parte de los costes que antes repercutían en el cliente. ¿Quieres más detalles? Pues sigue leyendo.

🏡 ¿Qué pasa si firmé mi hipoteca antes de la nueva ley?

Muchas personas se han planteado esta cuestión ante la entrada en vigor de la nueva “ley de crédito inmobiliario”, pero lo cierto es que sólo dos de los artículos de la legislación que entró en vigor en junio tienen carácter retroactivo. Uno es el relativo al abaratamiento de la novación (cambio) de la hipoteca para pasar de variable a fija, ya que de hecho facilitar este cambio ha sido uno de los principales objetivos de la reforma legislativa.

El otro es el que se refiere a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca: es decir, el que regula cuándo las entidades financieras van a poder ejecutar la hipoteca y ordenar el desahucio de los que eran propietarios del inmueble, ya que éste era otro de los objetivos de la nueva ley. El resto de cambios sólo serán de aplicación a las hipotecas que hayan sido formalizadas tras su entrada en vigor el 16 de junio de 2019.

🚧 Nuevos límites a las comisiones

Un cambio importante en la nueva legislación es que por fin se limitan las comisiones que podrán cobrarnos los bancos, que ahora dejan de tener “carta blanca” y sólo podrán cobrar por servicios que realmente puedan justificar que hayan prestado; además se establecen límites a las comisiones por amortización anticipada (tanto total como parcial), y el banco sólo podrá cobrarla si realmente demuestra que la amortización le supone una pérdida financiera.

Esta comisión no podrá ser en las hipotecas a tipo variable mayor del 0,25% durante los 3 primeros años, y del 0,15% durante los 5 primeros años; en las de tipo fijo no podrá superar el 2% en los 10 primeros años, y el 1,5% a partir del 11º año. El cliente podrá amortizar el préstamo en cualquier momento comunicándolo por anticipado al banco, en un período pactado que no podrá superar los 30 días de antelación.

Además y como ya mencionamos, la nueva ley promueve la conversión de hipotecas de tipo variable a fijo, estableciendo una comisión máxima del 0,15% que sólo se podrá aplicar en los 3 primeros años del préstamo hipotecario. Sin olvidar que el cliente podrá hacer una subrogación (cambio de banco) o una novación (modificación de la hipoteca) en cualquier momento.

Respecto al resto de comisiones, por ejemplo la comisión de apertura, la nueva ley sin embargo no fija límites -y aquí han visto muchos la trampa…- aunque sí establece que será la única que podrá cobrarnos el banco: por tanto ya no será legal incluir una comisión de estudio.

🥳 El banco corre con casi todos los gastos

Otro punto a destacar y que de hecho ha sido uno de los más mediáticos es el cambio relativo al reparto de los gastos de constitución de la hipoteca, que ahora deberá asumir en su mayoría la entidad financiera: estos gastos incluyen los de gestoría, registro, notaría, IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y la copia de la escritura (salvo la simple, que remitirá el notario al cliente gratuitamente), que deberá abonar el banco.

El ahorro para el cliente es importante y puede suponerle respecto a la anterior legislación no desembolsar de media entre 500 y 1.000 euros, según el préstamo. Por tanto si vamos a firmar una hipoteca sólo tendremos que correr con un único gasto: el de tasación del inmueble, que podremos contratar por nuestra cuenta o dejar que sea el banco quien lo haga, en cuyo caso hay ya muchas entidades que ofrecen hacerse también cargo de este coste.

😬 Cláusulas suelo… Nunca máis

Un aspecto importante que aborda la nueva legislación es el de las llamadas cláusulas suelo, que finalmente la ley prohíbe específicamente: esto quiere decir que las entidades ya no podrán fijar por contrato una cláusula que especifique un tipo de interés mínimo a cobrar en las hipotecas variables, por mucho que baje el euríbor.

Sobre éste último índice de referencia, los bancos tampoco podrán considerar por defecto que el euríbor vale al menos el 0% cuando este sea negativo -como le ocurre en la actualidad- aunque sí se establece en la ley que el tipo de interés mínimo a cobrar por un préstamo hipotecario será del 0% (para que los bancos no pierdan dinero, claro está).

🔒 Más protección para el consumidor

Con la nueva normativa hay además toda una serie de cambios que claramente buscan dar más protección al cliente y consumidor, que además podrá presentar cualquier queja y reclamación sobre el tema ante una nueva entidad de resolución de litigios específica para este sector. Otras mejoras que se introducen son los siguientes:

🔎 Tendrás tiempo de sobra para leer la letra pequeña

El banco debe entregarte por escrito todas las condiciones de tu préstamo así como las cláusulas y otros puntos relevantes, además de una copia del contrato: a partir de ese momento, dispondrás de 10 días para leerlo y estudiarlo con calma y buscar el asesoramiento que quieras antes de firmar nada.

Si se trata de una hipoteca a tipo variable, también se incluirá con esta documentación inicial una proyección de las cuotas futuras a pagar en varios escenarios de variación del euríbor. Transcurridos esos 10 días de plazo, podrás firmar, renegociar o simplemente cancelar el proceso de contratación sin coste.

🧐 Los notarios ganan protagonismo

Este es otro punto destacable de la nueva ley, y es que a partir de ahora los notarios van a ser mucho más que meras “comparsas” que simplemente tramiten y den el visto bueno final al acuerdo entre cliente y entidad.

De hecho a partir de ahora tanto titulares de la hipoteca como avalistas deberán pasar por el notario elegido al menos 10 días antes de la firma de la escritura, y en esta visita el notario les realizará un test para cerciorarse de que conocen y entienden todos los puntos del contrato que van a firmar, debiendo el notario asesorarles de forma gratuita.

Sólo pasada este “test” podrá el notario dar fe de que el titular/es conoce y entiende lo que va a firmar, y podrá hacerle entregar de la escritura de la vivienda. Si se comprobase que el notario no ha hecho esta labor o no ha verificado que el firmante/s entiende la documentación, podrá ser sancionado.

😣 Adiós a las cláusulas abusivas

Los registradores no podrán dar por válidas cláusulas del contrato que sean abusivas, bien porque incumplan la ley o porque hayan sido anuladas por tribunales superiores. Además aunque firmemos un contrato que incluya cláusulas abusivas, podremos denunciarlas ante los tribunales en cualquier momento posterior para que sean declaradas nulas.

😐🔫 Los productos vinculados ya no son obligatorios

Este es un punto de la nueva ley que trae cola y no pocas confusiones. A la hora de negociar y firmar un préstamo hipotecario, el banco ya no puede obligarnos por contrato a adquirir ciertos productos como seguros de hogar o de coche, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc.

No obstante el banco sí que puede seguir ofreciéndonos estos productos, pero no como “condición para” sino como una forma de “bonificar” la hipoteca, por ejemplo reduciendo el tipo de interés a pagar si los contratamos. Es decir, no puede “obligarnos” a contratarlos ni condicionar su contratación a la concesión del préstamo… aunque a menudo sí que acabamos “obligados” a adquirirlos por las circunstancias mismas del préstamo.

Y es que en la práctica el cambio para el cliente no es muy importante, ya que muchos bancos ofrecen tipo de interés muy altos si no se contratan los productos que oferta. Además el banco sí está autorizado a exigir al cliente tener un seguro de protección de pagos, así como de hogar o de vida, aunque no necesariamente deberá contratarlo con la entidad donde firme la hipoteca.

🛑 Freno importante a los desahucios

Por último y no menos importante, con la nueva legislación se limita mucho más la posibilidad de los bancos de activar la ejecución de una hipoteca ante una situación de impago por parte del cliente, paso previo al desahucio.

A partir de ahora la entidad deberá esperar a que el deudor acumule al menos 12 cuotas sin pagar del préstamo hipotecario para ejecutar la hipoteca -o el equivalente al 3% del préstamo- si se encuentra en la primera mitad de la vida del préstamo; si se encuentra en la segunda mitad, serán 15 las cuotas sin pagar que deberá acumular el titular/es de la hipoteca -o un 7% del capital prestado- para que pueda ser desahuciado por el banco.

Aunque estos cambios sí son retroactivos para las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva normativa, no se aplican sin embargo a los procesos de ejecución de hipoteca y desahucio ya iniciados, salvo que se encuentren recurridos y pendientes de ser resueltos ante instancias judiciales superiores.

Todos estos son los principales cambios a destacar de la nueva ley hipotecaria, que como ves trae novedades importantes muy a tener en cuenta, ofreciendo mayor protección al cliente y a los titulares de las hipotecas. Queda por ver no obstante hasta qué punto la nueva normativa influirá en las condiciones que impondrán los bancos a la hora de firmar nuevas hipotecas, que probablemente serán mucho más exigentes a partir de ahora.

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