Tasación de la vivienda para hipoteca: todo lo que debes saber

La tasación de la vivienda para hipoteca es un paso fundamental que nos va exigir siempre el banco para saber con certeza qué valor tiene el inmueble y cuánto dinero está dispuesto a ofrecernos con el préstamo. Es por tanto un requisito que las entidades nos van a pedir incluso con las mejores hipotecas.

A pesar de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria -que obliga a los bancos a pagar la mayoría de los costes asociados a la firma de una hipoteca- la normativa sigue dejando a cargo del cliente el pago de los gastos de tasación; de ahí la importancia de conocer todos los recovecos de este proceso: cuándo es necesario, cómo se realiza, cuánto nos cuesta, etc. En este artículo respondemos a todas estas dudas y te explicamos todo lo que necesitas saber.

❓ ¿Qué es una tasación, y cuándo se hace?

Una tasación, en términos generales, no es más que el cálculo del valor de un objeto; en el caso que nos atañe, que es el de la tasación de un inmueble, no es más que un informe que emite una agencia autorizada en el que se calcula el precio “real” de mercado que tiene la propiedad, en base a la oferta y demanda en ese momento y a otras consideraciones y características.

Como ya mencionamos, es un paso totalmente ineludible si vamos a contratar una hipoteca, ya que el banco utiliza el valor de tasación del inmueble para calcular a su vez cuánto dinero va a prestarnos y si, en caso de impago, podrá recuperar el capital prestado si tiene que proceder a un embargo de la propiedad para después venderla y recuperar el dinero.

En este sentido, hay que tener en cuenta que por lo general las entidades bancarias sólo prestan el 80% del valor de tasación de la vivienda que queramos comprar con una hipoteca, por lo que conocer el valor real de un inmueble en el mercado puede limitar nuestro préstamo hipotecario -si el banco ve que la tasación es menor que el préstamo solicitado- pero también ayudarnos a negociar mejores condiciones en la hipoteca, si la tasación es mayor.

🏡 ¿Cómo se calcula el valor de un inmueble?

Llegados a este punto, es normal que te preguntes: ¿cómo se realiza una tasación? Bueno, pues no vale con que llamemos a un “experto” que conozcamos y le pidamos una estimación, como si fuéramos a calcular el valor de un cuadro o unas joyas. Lo cierto es que a la hora de realizar una tasación inmobiliaria, ésta sólo es válida si la realiza una sociedad de tasación autorizada y registrada legalmente por el Banco de España. En nuestro país sólo hay 35.

Por tanto tendremos que contactar con una de estas tasadoras, que a su vez tras proporcionarle los datos emitirá un presupuesto y, una vez dado el visto bueno, se pondrá manos a la obra. Para calcular el valor del inmueble, el tasador deberá estudiar el precio de mercado de la vivienda en base a la zona donde se sitúa, aunque esto es sólo el primer paso.

A la hora de calcular el valor de mercado de un inmueble existen varios métodos, si bien el más utilizado hoy día se basa en tasar una propiedad comparándola con otras de características similares cuyo valor se conozca: son lo que se llama “inmuebles testigo“, y la ley exige utilizar un mínimo de seis para tasar el precio de mercado de una vivienda. Con esto se obtiene un precio por m2, que arrojará una valoración inicial del inmueble objeto de tasación.

Todas las agencias de tasación suelen usar los mismos métodos, así que los resultados no varían mucho de una a otra. Sumando estas y otras consideraciones que tiene en cuenta el tasador, éste elabora un informe donde se calcula el precio real actual del inmueble, y que tiene una validez por seis meses.

💰 ¿Qué factores influyen en el valor de una vivienda?

Como ya dijimos antes sin embargo, el estudio de la ubicación del inmueble o su comparativa con otros de características similares sólo nos va a ofrecer una tasación “bruta” que no será definitiva, ya que el valor final de la propiedad dependerá de una seria de variables que se tienen en cuenta; algunas de ellas son:

✔️ La situación del mercado en la zona

Se refiere al precio de venta que han obtenido en los últimos meses otras viviendas situadas en la misma zona. Este precio es fundamental para fijar el valor de la vivienda a tasar, mientras que los restantes parámetros que siguen a continuación puede decirse que son secundarios y sirven sólo para “pulir” el precio final.

✔️ Ubicación y servicios

No sólo se trata de que la vivienda esté en un barrio u otro, sino también que en sus proximidades cuente con servicios tales como supermercados o centros comerciales, zonas deportivas, colegios, parques, etc. Además la presencia de zonas ruidosas (bares, discotecas, zonas con tráfico intenso, etc) pueden mermar el valor del inmueble.

✔️ Transporte público

Aunque está muy relacionado con el anterior  punto, la cuestión del acceso al transporte público merece una consideración aparte. Por mucho que hoy día casi todo el mundo tenga un coche, dentro de una ciudad la proximidad de una parada de autobús o metro sigue siendo un factor que puede aumentar el precio final de un inmueble.

✔️ La ubicación de la vivienda en el edificio

Aquí entran en juego factores tales como la iluminación (cuanta más luz natural, mejor), la orientación, las vistas, la altura (cuanto más alta, por lo general más valor), etc.

✔️ Las características del edificio

¿Cuenta el edificio donde se sitúa la vivienda -si hablamos de un piso- con zonas comunes tales como jardines, gimnasio, piscina…? ¿Tiene accesos para minusválidos? Estos factores también pueden influir notablemente en el precio final.

✔️ La existencia de ascensor

Como ocurría con el acceso al transporte público, esta característica del edifico merece una consideración aparte; y es que una vivienda similar en la misma zona con ascensor puede hasta duplicar su precio con respecto a otra que no disponga de él.

✔️ La distribución y la superficie

¿Cuántos metros cuadrados tiene la vivienda? ¿Qué tipo de distribución tiene? ¿Están bien aprovechados los espacios? ¿Cuántas habitaciones tiene? ¿Cuenta con más de un cuarto de baño? Estos aspectos se tienen también muy en cuenta a la hora de la tasación.

✔️ La calidad de la construcción

Tanto la memoria de calidades de la vivienda como los acabados van a tener una influencia notable a la hora de valorar a lo alto o a lo bajo una vivienda. También influye por ejemplo el hecho de que cuente con una instalación de calefacción -especialmente en climas fríos- así como de aire acondicionado (en climas cálidos).

✔️ Antigüedad y conservación

Salvo en casos excepcionales o que se trate de un edificio catalogado como histórico, lo normal es que cualquier edificio antiguo tenga menos valor que uno nuevo; y si se trata de calcular el precio de un inmueble que no es nuevo, su estado de conservación es muy importante ya que en caso de daños en la estructura o los materiales, o si precisa de acometer una reforma o una rehabilitación, su precio va a devaluarse considerablemente.

💸 ¿Cuánto cuesta una tasación?

El precio medio de una tasación en España se sitúa entre los 300 y los 600 euros, aunque puede salir fuera de este rango de precios si hablamos de tasación de inmuebles con características especiales, históricos, de gran tamaño, etc.

Además no es lo mismo contratar por nuestra cuenta una tasación para la hipoteca que dejar esta operación en manos del banco, que siempre es más caro; de hecho es habitual que las entidades que conceden los préstamos trabajen con una agencia determinada para este tipo de operaciones, y ya hay bancos que incluyen los gastos de tasación con la hipoteca.

Sin embargo no siempre hay que fiarse de este tipo de ofertas. Lo aconsejable es comparar precios y optar por costear nosotros el servicio si nos sale más económico: el banco está obligado a aceptar cualquier tasación que hagamos, siempre que lo haga una agencia autorizada y homologada, por lo que encargar nosotros la tasación de la vivienda para hipoteca puede ahorrarnos un buen pellizco antes de firmar nuestro préstamo hipotecario.

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